【案情简介】

2020年9月28日，张某某与北京某房地产经纪公司签订《房屋出租代理合同》，合同约定：出租代理期限为2020年9月28日至2023年9月27日，共计三年。出租代理期限届满，如北京某房地产经纪公司仍有承租人居住该房，张某某需将租期延长，，但最长不超过六个月。租金标准为8000元/月，按季度支付。后租期到期，北京某房地产经纪公司告知张某某，因房屋内尚有租户居住，需要延期。张某某告知北京某房地产经纪公司房屋不再续租，但是同意延期半年，半年后本人将收回房屋。

2024年3月26日，张某某去查看房屋时，发现房屋依旧被租户使用，遂通知北京某房地产经纪公司告知合同已经到期，要求其腾房，但北京某房地产经纪公司置之不理。迫于无奈，张某某上门张贴腾房通知，要求租户限期腾房。

【问题提出】

张某某是否有权要求房屋租户也即次承租人腾房？

【法律分析】

上述房屋所涉的合同期限已经到期，也即合同已经终止，张某某已经要求北京某房地产经纪公司腾房，北京某房地产经纪公司应当将房屋返还给张某某，北京某房地产经纪公司的转租期限超出了张某某的剩余租赁期限，对于张某某没有法律约束力，现住租户作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同显然无法继续履行，张某某有权要求某作为房屋的实际使用人的现住户从房屋中搬走，向张某某腾退房屋。

除此之外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，张某某与北京某房地产经纪公司的租赁合同到期已经终止，如现租户拒不搬出，其行为会侵犯张某某的合法权益，张某某还有权要求现租户向其支付房屋占用费。

另外，对于次承租人，因其已经向北京某房地产经纪公司支付后续租赁费，因北京某房地产经纪公司与张某某租赁合同终止，并不影响转租合同的效力，次承租人可以向北京某房地产经纪公司要求返还租金并赔偿损失。

【租房注意事项】

一、租房前一定要对房屋产权情况进行核实，对出租人是否系不动产权属证书中载明的权利人、房屋是否有共有人、是否有产权证明等情况进行了解。

二、对于委托或代理租赁、转租的房屋，要核实转租人是否持房屋所有权人出具的代理租赁合同、授权委托书，并且可以要求转租人提供与房屋所有权人之间的相关合同，对上述合同、授权委托书中的租赁期限、是否约定不得转租等情况进行核实，如合同未书面约定可以转租，也可以要求转租方出具房屋所有权人同意转租的证明材料。

三、尽量从正规渠道进行房屋租赁，租房前通过照片、视频等形式固定好房屋状态，以免在退租时产生纠纷。

四、租赁房屋时签订书面合同，对于涉及自身权益的如租赁期限、租金、双方的权利义务、违约责任等条款进行明确约定，如未在合同中约定，也要核实清楚并通过微信、录音等方式进行固定。