2021年8月25日，小李作为刚刚毕业的大学生，怀揣着满腔热血来到北京打算好好拼搏一番事业，但真正走入社会后却发现职场的环境和氛围与大学生活完全不一样，找工作也是频频碰壁，要么薪资不合适，要么就是待遇不行。
意识到困难后，小李这才做好了打持久战的准备，所以眼下就想先租个合适的房子，再在附近耐心挑选心仪的工作。于是在实地考察了多个小区并综合了自己的生活需求和房租预期后，小李就在北京的南五环附近租下了完整的一居室。2021年9月1日，小李和房东谈妥并最终于签下了《房屋租赁合同》，约定租期为1年，小李在入住后没多久也找到了新工作，就这样过了几个月，生活貌似一帆风顺。2022年3月，小李下班回到家，却发现门口站了一个面目狰狞看起来就十分不好惹的男人，在见到小李后男人毫不客气的让小李赶紧搬出去，说房东已经把房子卖给了他，并且已经办理完了过户手续。男人将房本拿出来后声称他是房子现在的主人，如果小李三天内不搬走，到时候就直接把他的东西全部扔了，锁也会换掉，态度十分嚣张。由于季度房租刚交完没多久，毫无经验的小李十分害怕，就赶紧联系房东询问情况。原来房东因为长期在外沉迷于赌博，输了很多钱还不上，又借了高利贷欠了一屁股债，走投无路只好把房子卖了用于抵债，自知理亏的他也没敢把卖房的事情通知小李。但此刻房东还是狡辩的说：“我的房子我想卖给谁就卖给谁，你一个租户能有什么保障？”。小李不想被逼着搬家，气愤不已，遂直接拿着“房屋租赁合同”将房东起诉到了法院，打算能续租就续租，就算不能续租，也必须要以合同违约的事实，严格追究房东的违约责任。最终经过法院调解，小李可以选择要求新房主按照“租赁合同”约定的期限继续承租，或者也可以选择直接解除合同，且原房东退还剩余租金和全部押金，并对小李进行适当赔偿。并且由于房东买卖房子没有及时通知小李，还侵犯了小李的优先购买权，也应进行赔偿。基于上述案例，有以下几个法律解读可以供您参考，如果您在租房时或者买房时碰到上述情况，可以积极拿起法律武器进行维权。房屋租赁期间并不影响房屋买卖，房东可以将该房屋继续出售给新的主人，但是在出租时应当如实陈述，要将房屋的实际情况告知购房者，其中要包括房屋的租赁信息或是抵押信息等等。除此之外也要将上述情况及时通知相对方，也就是承租人和抵押权人，其中承租人享有优先购买权。《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。所以本案中，房东完全可以将已经出租的房屋进行出卖，但是应当在合理的期限内通知小李。虽然小李可能实际上没有购买能力，但是该权利却是实际存在的，房东的行为已经侵犯了小李的“优先购买权”。尽管如此，房东与第三人订立的房屋买卖合同的效力却不受影响。要解答这个问题，首先要了解什么是“买卖不破租赁”规则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同对购房人有约束力，这是法律保护房屋租赁权的表现。 《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以本案中房东和小李签订的租赁合同在先，尽管房屋已经被买卖，但是房屋所有权变动不会影响租赁合同的效力。也就是说在租赁期间，房屋又被买卖的，第三人作为买受人可以得到房屋所有权，原租赁关系也不会被消灭。
对于本案来说，小李在合同约定的期限内根本不需要搬走，只要向新房主交纳后续的房租即可。
三、“买卖不破租赁”规则的适用条件与不适用情形适用条件：
1.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；“买卖不破租赁”规则设立的目的，是为了保护承租人的租赁权。通常在租赁关系中，承租人处于相对弱势的地位，因此在法律上规定该条款可以给承租人更多的保障。同时也提醒各位，在日常租房时可以在合同中明确约定有关潜在风险的违约责任，假如不慎碰到案例中相似的房东和购房者，也无需害怕，协商不成可以选择咨询律师，在律师的指导下提起民事诉讼进行维权，切实保障自己的合法权益。
