01
案情简介
2014年6月，孙某作为买受人与出卖人XX公司签订《商品房买卖合同》，约定孙某购买XX公司开发建设的XX街一期XX幢XX单元XX层X号房屋，房屋总价款为XXXXXX元，XX公司应当于2014年7月31日前将验收合格的商品房交付于孙某。合同还约定：签订合同后，买受人孙某可持合同到房产管理局申请办理预告登记，商品房预售的，自合同生效之日起30天，由出卖人XX公司向房产管理局申请备案登记。2014年8月16日，XX公司向孙某出具了入住通知单并向孙某开具其支付部分房款的收据。
2015年4月21日，一审法院依XX分行的财产保全申请作出民事裁定书，裁定查封由XX公司开发的XX街一期XX幢XX单元包括孙某购买房屋在内的4套房屋。
2015年10月20日，一审法院对XX分行与XX公司金融借款合同纠纷作出民事判决书，判令XX公司于判决生效之日起十日内偿还XX分行贷款XXXXXXXX元及相应利息、罚息、复利等。上述判决生效后，因案涉XX公司未在规定期限内履行义务，XX分行向一审法院申请强制执行。孙某于2017年7月5日向一审法院提出案外人执行异议，以其已经购买了XX街一期XX幢XX单元XX号房屋为由，请求解除对于上述房屋的查封。
02
法院判决
裁定驳回孙某的诉讼请求。
03
律师观点
本案争议焦点为孙某对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据双方《商品房买卖合同》的约定，在合同生效后孙某可以向房屋管理部门申请预告登记，XX公司应于合同生效后30日向房屋管理部门申请备案登记。本案《商品房买卖合同》签订于2014年6月，涉案房屋被查封的时间是2015年4月21日，期间共10个月的时间，但是没有证据证明双方向房屋管理部门申请办理合同备案或向房屋登记部门申请办理预告登记，也没有证据证明孙某向XX公司提出过办理上述备案或登记的主张。因此，孙某在没有合理理由的情况下不积极行使合同权利，其在未办理所有权过户登记中存在过错，因此不能排除对案涉房屋的强制执行。
04
法律依据
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的相关规定。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。
